2009年的中國房地產市場經歷了一個急轉向上的行情。這一年，受首套房最低首付兩成，銀行按揭利率7折等國家宏觀調控政策影響，蘇州房地產市場在二季度景氣回升并一路高歌猛進。

從年初貫徹房地產優惠政策刺激房市；到年中的加大土地供給，整頓市場秩序；再到年末的防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。這一年，房地產市場的變化實在讓人驚嘆。從年初的求人買房，到年末的一房難求，只求買到不問價格，蘇州房地產市場讓開發商笑了，也讓更多的蘇州老百姓急了。從今天起，本刊聯合蘇州工業園區新鴻嘉投資顧問有限公司對2009年蘇州及周邊住宅市場進行分析總結，對各區域的市場熱點進行追蹤解析。

關鍵詞一 地王

2009年注定要在中國房地產的發展史上留下屬于自己的標志，而在種種表現中，“地王”最為引人注目。

2009年6月，正當國內各地房地產市場創出成交量新高，業內企業尚沉浸在樓市回暖的美好中時，央企背景的中化方興投資管理有限公司率先以40.6億元的高價摘得北京廣渠路15號地塊，創出2007年“9·28新政”市場調整后北京的地王新紀錄，拉開了2009年土地市場熱戰的序幕。

一個月過后的7月下旬，金地集團以30.48億元拿下上海青浦區趙巷鎮特色居住區10號地塊，創造了上海地王。 9月10日，中海地產以中加70.06億元、樓面地價22409.3元/平方米的價格競得上海長風地塊，創造當時新的“中國地王”稱號。但此記錄僅保持了20天， 9月30日綠地集團以72.45億元的總價、 27231元/平方米的樓面單價力克群雄拿下了徐匯區龍華路1960號地塊，再次創出新的中國地王。

去年12月，中央政府出臺土地出讓新政調控市場，當業內認為總價地王將塵埃落定時， 12月22日，以富力地產、雅居樂、碧桂園等民營房地產公司為主的聯合體以255億元的總價力壓以保利地產、萬科、中海地產等央企背景的聯合體奪得廣州亞運城地塊，成為今年總價新地王。 2009年12月23日，上海新江灣城C6地塊由央企中建地產以37.2億拍得，樓板價達32484元，創出上海新地王。 12月24日，北京大興地鐵附近的兩塊地以樓面價雙雙超過每平方米1萬元拍出，地鐵大興線棗園站項目用地以每平方米1.09萬元，成為北京大興地區單價新地王。

在2009年的地王紀錄中，蘇州也留下了自己的印跡，雙湖板塊的蘇園土掛（2009） 06號地塊被杭州綠城以 36億元摘得，溢價幅度達到 250%，成交樓面價達到28057元，一舉成為國內住宅樓面單價“地王”。

地王的不斷涌現，一方面是經過一、二季度的房地產市場的“小陽春”，流動資金充沛；另一方面，由于企業資金狀況的改善，金融機構對大型房企的授信額度也相應增加，資本市場充裕的資金和大型房企在獲取資金渠道上的優勢也起到了極大的作用。

受淡市影響，開發企業在2008年少有增加土地儲備，熱銷和資金面的充足也增強了開發商增加項目儲備的需求。根據新鴻嘉投資機構數據統計，自2009年1月至11月，融資額度前十位的房企通過銀行授信、配股、發行公司債等渠道共獲得2886億元資金。同時， 1-11月份，全國房地產開發資金來源累計4.82萬億元，較去年同期增長了44.2%，遠遠超過了2008年甚至2007年全年的合計數。其中，國內貸款、定金以及預收款為主的其他資金增速超過了平均增速，顯示由于貸款增加以及銷售情況良好導致房地產企業資金面非常寬松。

長期來看，土地價格的提高對房價的刺激作用是毋庸置疑的，直接提高了市場對未來房價預期的同時也使得土地資源進一步集中在大型開發企業手中。以蘇州為例，當綠城雙湖地塊出讓后，周邊項目紛紛提價、封盤，低密度產品更是水漲船高，十月份園區成交價格環比九月份提高了8%，市區環比增長13%。

土地價格的高企，除了開發商補充庫存和資金面充足的原因外，土地資源的日漸稀缺也是重要原因之一。據統計，除2007年外，近幾年全國土地購置面積呈負增長，從長期來看，除非土地供應制度發生變化，否則供應很難維持增長。蘇州2009年共出讓土地447.76萬方，雖然環比 2008年增長了45.6%，但距離2007年仍有1063.5萬平米的差距。

2009年12月份，財政部、國土部等五部委發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，《通知》除要求嚴格土地出讓收入征收管理外，對土地首付繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動，有關拖欠和違約信息要記入其誠信檔案可以通過提高競買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招拍掛活動。由于《通知》中土地出讓首付比例提高、縮短分期繳納期限的規定，提高了開發商拿地門檻， 我們認為會對“囤地”和“炒地”現象起到一定的遏制作用，進而達到降溫土地市場的目的。但由于資金實力不強的中小企業將被迫離開市場，《通知》也會使土地儲備的集中度進一步提高。

對于大型實力開發商或有國企背景的開發商來說，盡管融資能力強，但拿地門檻提高同樣會影響其資金運作效率，降低資金杠桿能力，放慢資金周轉速度，進而對其運作及擴張速度產生一定的影響。而對于部分高負債高杠桿運營的民營地產企業，首先碰到的應該是資金鏈的壓力。

從地價和房價的互動關系上來看，土地市場的降溫，將有助于改變房價持續上漲的預期。因而將促進開發商更加理性的定價。但拿地門檻的提高，將抑制部分土地需求，由于拿地到項目上市的周期多為1.5年左右，中長期內將減少商品房供應，市場供求矛盾有可能再次凸顯。

關鍵詞二 小陽春

2008年低迷的樓市曾讓房地產商心驚。當年，中央和地方政府紛紛出臺救市政策。

出乎市場預料的是，樓市在2009年春節后便急轉直上，“量價齊升”的行情根本沒有留給觀望者太多的時間去適應。而伴隨著樓市的回暖，“小陽春 ”和“回暖”成為業內評論中引用最多的詞語。“小陽春”行情的持續時間大致為2009年3月至5月，自3月份開始，一線城市和主要二線城市的商品房成交量快速回到2007年旺市水平，國內樓市出現了次貸危機后的第一個明顯的上行趨勢，走出了一段讓業內壓力大減的“小陽春”行情。

隨著成交量回升，開發商的心理優勢逐漸顯現，熱銷項目悄然提價。在這一階段，蘇州開發商也加快了推盤速度，月均推盤量超過上一年月平均推盤量的40%，但市場仍然呈現供不應求的局勢。業內一致的觀點是——這一階段是2008年被壓抑的改善型需求的集中釋放。但是部分客戶對樓市的走向仍然持懷疑態度：金融危機尚未見底，國內經濟形勢難言反轉的情況下，小陽春能否持續值得懷疑。

業內對“小陽春”行情能否持續起了爭論。

爭論尚未塵埃落定，樓市已經精彩紛呈。從連續成交的“小陽春”到穩中有升的“大陽春”，再到持續火熱的“艷陽天”，樓市快速完成冷與熱的交替、低迷到狂熱的演義。

樓市的變化反映出了市場的“追漲”心理。到了三季度末，市場由“追漲”轉變為恐慌性購房，投資客戶明顯增多，房產價格漲速明顯加快。發改委公布的國內70個大中城市房屋銷售價格同比指數自5月開始，一直維持高位運行，“金九銀十”促成了市場的又一輪上行，此時， 2009年的商品房銷售量將創下歷史新高已經在業內達成一致，剩下的只是對未來房價的擔憂。

關鍵詞三 通脹與“天量”信貸

回顧2008年，消費者信心指數低迷、工業生產先行指數一路下滑、國內制造企業減產裁員不斷，次貸危機的陰影看不到消失的跡象，因此，即使在當年年末，中央明確了積極的財政政策和擴張型貨幣政策趨向后，房地產行業對2009年仍難以樂觀。市場中的主要觀點是2009年是通貨緊縮年，通脹的壓力不會在2009年出現。

一季度的貨幣運行數據陸續出臺，三個月4.57萬億的信貸投放讓專業咨詢機構瞠目結舌。一時間，“通脹危機”從經濟界傳導至地產界。與經濟學家們不同的是，地產行業對天量的信貸投放展現出樂觀的心態，因為多數信貸投向了鐵路、公路等政府固定資產投資領域，對城市化進程和區域一體化促進作用明顯。

2009年信貸統計數據顯示，全年人民幣各項貸款增加9.59萬億元，同比增加4.69萬億元，同比增幅達到98.72%。其中，一季度新增貸款占全年的47.75%，二季度占全年的29%，信貸投放主要集中在一季度。出現信貸投放“一步到位”的情況是“保增長”的大環境促成的。信貸量的增長，并不是利率下降致使的貨幣需求增加的結果。

CPI、 PPI同比指標反映出兩指標已經完成筑底，進入回升階段。中央調控機構也已經注意到市場對通脹預期的擔憂，對宏觀調控重點進行了調整，將“保增長”的單一目標改為“防通脹、調結構、保增長”的多重目標。

銀監會也適時對銀行金融機構2010年放貸做出要求，要求銀行金融機構要合理安排信貸投放規模，確保信貸投放平穩增長。同時針對2010年第一周激增的6000億信貸迅速做出了上調存款準備金率的政策。

三項政策透露出調控部門對信貸增長的矛盾心理：一方面，國內經濟增長的方式轉變仍未發生，對投資的依賴程度非但沒有減弱，在國內消費升級遙遙無期和外需萎縮的壓力下，至少在未來兩年內，投資對信貸投放的“綁架”將會引致國內貨幣供應量劇增。另一方面，即使外部經濟體的狀況沒有改善，美元加速貶值對國際大宗商品的價格抬升和對國內物價的壓力正在加大，而國內產業鏈上游的議價能力遠高于中下游，屆時通脹可能會難以控制。

在這樣的背景下，國務院在部署經濟工作時對各部分的取舍顯得尤為關鍵。現在看來，信貸投放速度雖然難現2009年一、二季度的暴漲，但出現大幅下滑的可能性也不大，國內信貸的數量還是足額的。由此，雖然貨幣投放量在理論上是一個可以及時調節的因素，但在國內的經濟現實中，大量回收已投放的貨幣勢必影響投資增長，無論是加息（單方面的加息會加速熱錢流入）還是增加儲備金率（只能減少銀行放貸預期）對市場中的貨幣數量都是起效甚微，改變的只能是市場對于政策基調的預期。

由于通縮對經濟會產生嚴重的危害，因而當2008年由于通縮預期經濟面臨較大風險時，央行實施擴張性的貨幣政策是十分必要的。向經濟注入充足的貨幣供應量，促使人們形成一定的通貨膨脹預期。而通貨膨脹預期的產生也是房地產投資增長的最直接理由之一。正是因為2009年一、二季度信貸（貨幣）投放的急速增長和經濟增長前景不明，市場中通脹預期加強，畢竟， 07年流動性泛濫導致的資本市場、投資市場的火熱尚未遠去，而二季度的房價尚處于恢復性上漲階段，銀行對二套房貸態度曖昧。一系列利好消息，刺激并誘使投資需求（包括主動型投資和被動防御型投資）和投機型需求入市，改善類需求繼續釋放，推動了中高端項目的熱銷。

關鍵詞四 高房價

地價和房價的因果關系就如雞蛋和雞的關系一樣無從判斷，但2009年下半年不斷爆出的地王和高溢價出讓的土地市場增強了市場對未來高房價的預期，2009年國內的房價水漲船高、一路飆升。

數據顯示，去年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，環比上漲1.2%，漲幅均創新高。事實上，深圳、北京、上海等地的房價上漲速度遠遠超過統計數據。去年12月以來，上海市商品住宅周均價已連破每平方米2萬元、 2.2萬元兩個關口，與去年全年商品住宅13665元/平方米的均價比，大漲了60%。數據顯示，去年上海各樓盤漲幅平均在50%左右，其中漲幅超過100%的樓盤有4個。其中萬科旗下位于閔行區浦江鎮的翡冷翠園四季度較一季度成交均價上漲了126.3%。

深圳則率先步入每平方米2萬元的時代，自去年9月份起深圳的新房均價就一直在每平方米2萬元附近，平均漲幅超過80%。而且這種趨勢開始向內地的二三線城市蔓延，由于二三線城市與一線城市市場變化的時差大概在3個月左右，因此， 2010年一季度國內的房價仍將呈現上升趨勢。

蘇州市區的房價也在不斷上漲，各房地產板塊的標志性項目價格漲幅均在25%以上，個別有規劃重大利好的板塊價格漲幅更是超過了100%。而房價的一路上揚，除了火熱的銷售市場外，2008年淡市造成的新開工量低迷導致的2009年新增公寓供應量不足，加大了市場供需矛盾也是重要原因之一。十月下旬，在盤點四季度蘇州各板塊房地產價格、預判城市未來房價的變化時，新鴻嘉投資顧問有限公司相關人員指出，短期內蘇州房地產價格仍將保持快速上行的趨勢。原因在于開發企業資金充裕、市場客群結構變化、供需失衡和開工量仍顯不足等。這種特點在2010年一季度仍將存在，因此，即使現在已經進入了新一輪宏觀調控期，但房價在短期內下調的可能性仍然不大。

對2010年房價的認識應分成幾個部分。普通住宅市場會在政策的持續高壓下率先進入價格調整，主要理由在于2010年此類住宅的供應壓力加大且客戶對政策的預期管理反應敏感。而對于蘇州的高端房產項目，如果經濟沒有出現超預期因素和經濟政策基調沒有發生大的變化，由于該類市場需求端的相對穩定和供給端的土地價格高企，高端項目的價格仍然會在一定的高位運轉。蘇州的本輪市場價格調整將不會回到2008年的水平，因為無論是土地出讓還是存量可售住宅對房價下調都是利空。加之目前整體經濟形勢處于通脹上升態勢，投資者對于房產價值向上的預期大于向下的預期。

在房價激漲的2009年，一部名叫《蝸居》的電視劇引發了一陣收視熱潮，迅速成為各個論壇的熱點詞語。《蝸居》展現了當下樓市的眾生百態，將購房者的艱難搬上熒屏，引起了都市年輕人的共鳴。

而現實的樓市比電視劇更為多彩和殘酷。從2008年以來的房地產供應先行指數來看，連續兩年維持在低水平狀態，尤其是2009年，先行指數增速遠低于商品房銷售增長。從絕對值來看，2009年1—11月份，新開工面積累計達到9.76億平方米，已超過2007年及2008年全年水平；1-11月份施工面積增速只有17.2%，遠遠低于近年平均水平，但累計值達29.88億平方米，已創歷史新高。只要沒有超預期現象發生，商品房市場的緊缺是未來一線城市和主要二線城市的趨勢，房價仍然有上漲的動力。

關鍵詞五 央企兇猛

2009年，央企兇猛，央企與民企在土地市場中的爭奪是這一年樓市的一大特色。一、二季度的天量信貸部分流向了央企，而央企背景下的地產開發商擁有民營企業難以比擬的資本成本優勢。從二季度開始，央企在土地市場上的一擲萬金的闊氣作風，令民營企業望而興嘆，引發了一場“國進民退”的爭論。

2009年5月15日，保利北京以3.85億元的底價拿下密云縣云水名苑居住項目用地，這是央企背景的房地產開發商在年內的第一次拿地，揭開了央企在國內各城市競地的序幕。從此，央企的身影開始持續活躍在國內各城市的土地交易市場。

2009年拿地的央企不僅包括主業為地產的企業，如保利、中海、遠洋、華潤等，也包括主業非房地產開發的央企。這些來自鋼鐵、冶金、醫藥、農業、糧油、化工、電子等行業的央企，主業與地產關系不大，卻不惜重金，進軍自身并不擅長的房地產業。金融危機的背景下，房地產變成了很多央企躲避風險的投資方式和新的利潤增長點。

從中國銀行業協會在二季度公布的數據來看，一季度，全國19家主要銀行中，5000萬元以上的大客戶貸款約占總額比例60%，大大超過了40%左右的市場通常標準；同時，在這19家銀行中，部分銀行在單一客戶貸款和集團客戶貸款上突破了目前貸款不能超出銀行資本金余額10%的監管線，少數銀行超過近三個百分點，有的銀行對企業集團的貸款超過資本金余額竟達到17%，突破銀監會要求的15%的規定。

信貸資金的集中投放使得部分企業資金面顯得十分寬裕，由于國內產能過剩，將過多的資金投向保值能力較強的房地產領域也是必然。同時，土地出讓政策和付款政策的變化也加強了資金在房地產運作中的地位，首付提高、付款期限縮短和禁用銀行貸款抵付土地款之后，中小型開發商拿地的空間越來越小，未來行業集中度加強已經是大勢所趨。

行業集中度加強，對房地產市場發展來說有弊有利。弊處在于市場將向多寡頭壟斷演變，造成購房者議價能力降低。利處在于房地產調控政策實施將更加高效，同時由于大型開發企業對于品牌的關注，使得市場中的誠信問題減少。

關鍵詞六 樓倒倒

2009年6月27日，上海閔行區“蓮花河畔景苑”的7號樓因“壓力差”造成樓體倒塌事故，導致1名工人死亡。事件被網絡迅速傳播，被網友戲稱為“樓倒倒”。

樓倒倒再一次讓國人把目光聚集到房地產施工質量和業主維權的問題上。

“樓倒倒”又引出了重慶“樓脆脆”和南京“樓歪歪”事件。 2009年7月中旬，一場大雨后，四川成都“校園春天”小區兩棟緊臨的樓房居然微微傾斜，靠在了一起，網民稱之為“樓歪歪”。當年11月份，重慶忠縣一幢7層樓房出現大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情后，靠10多根木棒支撐，防止垮塌。南京江北一處小區在交付不到1年后，其中1幢樓因為地基下陷造成整棟住宅樓嚴重傾斜，傾斜程度超過了安全警戒線……

樓倒倒、樓脆脆、樓歪歪等一個個偶然事件透露出來的房地產施工質量問題早已不是新鮮話題，從國內商品房市場放開后，業主因房屋建筑質量進行維權已經司空見慣，砸售樓處、抗議、與開發商談判協商……種種行為只為能讓自己的房子住得放心。

只是鬧歸鬧，房屋的質量問題仍然頻頻發生。

地產商不負責任的加快開發速度，卻忽視了建筑質量，甚至是偷工減料。一邊是房價不斷上漲，一邊是樓盤質量問題得不到保障，作為普通購房者的客戶，一邊要忍受高房價，一邊還要擔心住房的質量問題，真是買也難，不買也難。“樓倒倒”事件應該成為地產商的一聲警鐘，提醒開發企業和監管部門應該加強對施工質量的關注，讓購房者能買到“放心房”。

關鍵詞七 保障房

在房價高企、普通購房者對房價叫苦不已的時候，保障性住房就成了普通購房者的最后一根稻草。而2010年1月10日，國務院發布了《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中提到，地方政府要增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

該條主要針對部分房地產開發商在2009年捂盤惜售的行為和08、09年低開工率導致的供應緊缺預期，要求地方政府督促房地產開發企業加快項目的建設速度，以期在最短時間內形成有效供應。同時加大限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉 租住房的建設規模，切實保障城市低收入人群的住房需求。

在2008年底，各地政府紛紛公布了2009年經濟適用房的建設規模，以期減輕累積的高房價帶來的社會壓力；2009年底，多個城市的政府已經表態，將加大保障性住房的建設力度，解決中低收入居民的居住困難。但落實效果與預期總會有較大的差距。2009年10月底全國人大常委會的一份報告指出，保障性住房建設進程緩慢，截至當年8月底僅完成投資的 394.9億元，完成率僅為23.6%。以深圳市為例，在該市提出的“十一五”住房建設規劃中，要建設14萬套保障性住房，但截至2009年11月份深圳市只推出了不到1萬套保障性住房，770萬平方米的計劃建筑面積只完工了不足10%，剩余近90%的保障性住房建設目標能否在“十一五”期間的最后一年內完成仍是一個問號。

但由于社會保障性住房的客群受到戶口、收入水平等方面的限制，受眾面有限。而且從其保障客群來看，與普通商品住宅幾無交叉，因此即使社會保障房放量供應，只要受眾客群的限制沒有放寬，對商品住房價格的影響也是微乎其微的。

關鍵詞八 四萬億與政策變臉

2009年中國樓市風云變幻，行業調控政策也是松緊替換，從稅費、土地政策到二套房政策，但總體來說， 2009年的行業政策環境還是寬松的。

2008年底，政府公布了四萬億投資計劃，給了尚處于寒冬中的房地產一絲暖風。此時，市場認為由于投資項目審批時滯影響， 2009年二季度應該是國內經濟的明朗期，行業市場回暖應該在二季度末三季度初。但出乎市場預料的是，一季度銀行就已經開始迅速放貸，同時，年初政府開始政策救市，房貸7折優惠開始執行。 2009年2月10日，繼農行出臺房貸細則后，工商銀行開始執行購房者可享受住房貸款7折的優惠利率優惠細則，隨后不久，其他銀行的優惠政策細則相繼出臺。該項政策的出臺被認為是2009年政策救市的第一利好政策，直接促成了樓市小陽春的出現。

2009年1月4日，蘇州二手房營業稅征收細則出臺，規定購房滿2年的，免征營業稅，不滿2年的，對現價格和原價的差額部分征稅，盤活了2008年冷清的二手房市場。2009年5月15日，國土資源部《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》出臺，要求各地方政府加快編制、編修2010年至2011年和2009年保障性住房用地供應計劃。2009年5月27日，國務院《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》下發，將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

但自二季度開始，中央對房地產市場的態度收緊，從銀行信貸管理、土地出讓、土地增值稅上開始調控，針對開工量不足，降低普通商品房開發資本金。此時，業內已經嗅到新一輪調控的味道。

2009年6月24日，銀監會下發《關于進一步加強信貸管理的通知》，強調防止信貸資金違規流入資本市場、房地產等領域，要求各銀行業金融機構從授信盡職調查、確保信貸資金進入實體經濟。四季度以來，房貸優惠政策將在年末終止的消息讓市場一度風聲鶴唳，趕搭末班車的效應讓各大城市二手房成交急劇上升。到了2009年12月9日召開的國務院常務會議之中明確，首套房7折房貸利率優惠將持續。隨后幾天，政策面急轉直下，當月23日，二手房營業稅細則明確，自2010年1月1日起，對不足5年的非普通住房交易，將全額征收營業稅，普通住房交易營業稅則不再全額征收。

2009年12月17日，五部門聯合發布通知，進一步加強土地出讓收支管理，明確開發商拿地首付不得低于50%地價款，開發商拖欠價款，將不得參與新的土地出讓交易。這是針對目前囤地、炒地推高房價的現象而推出的第一個具體調控措施。 2009年12月27日溫家寶總理接受新華網專訪提出四點方針穩定房價。

對于2010年的房地產政策走勢，政策由“寬松” 已經轉為“趨緊”，最近頒發的國“十一條”是一個綱領性的政策，后續中央各部和地方政府將陸續下發各種細則，行業“利空”在2010年一季度不斷出現。

關鍵詞九 軌道建設

蘇州市軌道交通建設是蘇州推進區域一體化、城市空間拓展的重要載體工程，建設中的有輕軌1號線、2號線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵等路線。

繼輕軌1號線動工建設后，2號線在2009年12月下旬也已經動工。至此，蘇州城市輕軌交通正式進入網絡化建設。 2號線北起京滬高速鐵路蘇州站，南止石湖東路迎春南路東側、寶帶橋附近，全長26.557公里，其中高架線（太陽路至采蓮路）7.058公里，地下線 18.709公里。車輛段設在相城區，控制中心與 1號線合建于廣濟路站。工程總投資156億元，是迄今為止蘇州投資規模最大的城市建設工程，總工期四年半。 2號線規劃的確定和及時開工，對沿線房地產板塊的價值提升作用不言而喻，加強了城北、城南與中心城區的聯系。同時，城市輕軌進入網絡化建設后，將各個房地產板塊聯系起來，擴大了板塊房地產客群輻射范圍，相城區、平江新城、滄浪新城、城南板塊都是受益者。

城際軌道建設也將蘇州、上海的通勤時間大大縮短，兩城市即將進入一小時生活工作圈，工作在上海、生活在蘇州已經不是猜想。事實上，上海客群的外溢在昆山、太倉早已不是個例，在花橋國際商務城、千燈、瀏河等區域，上海購房群體已經成為各個項目的主要客群。除了上海本市高企的房價之外，三地與上海便利的交通條件也是促成外溢的原因。例如花橋國際商務城與上海軌道11號線無縫接駁，瀏河緊臨寶山區，受軌道7號線輻射。

對蘇州市來說，城市軌道建設不僅會擴大城市房地產客群面，也將拉動城市產業結構升級。從上海的產業溢出來看，已經從二十世紀末的制造業溢出轉變為向城市服務業轉移。仍然以花橋為例，在商辦物業租金差和稅費優惠政策的作用下，不少企業將總部遷至花橋，加快了花橋國際商務區的發展速度和市場影響力。而蘇州作為一個以第二產業為主的城市，現代服務業所占比重較低，城市寫字樓發展滯后于經濟總量。城際軌道建設將使得上海服務業對蘇州輻射進一步加強，帶動蘇州城市服務業發展。