2010年1月23日蘇州國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價會舉行，此次拍賣分上午和下午兩場。在供應(yīng)的57宗地塊中，有兩宗地塊因無人報名競買而流拍，有11宗地塊因只有一位競買人報名而以底價成交，分別是蘇地2009-B-76、79、81、93、95、107、115、116、121、124、127十一宗地塊。流拍的兩塊地分別是蘇地2009-B-75號和蘇地2009-B-77號。蘇地2009-B-75號位于平江區(qū)江星路東、平海路南，為批發(fā)零售、商務(wù)金融用地，起報價7500元/㎡；蘇地2009-B-77號位于金閶區(qū)金閶新城新蓮路西、虎新路南，為批發(fā)零售用地，起拍價6000元/㎡。其余44宗進入正常拍賣程序。作為今年以來最大的一場土地拍賣會，吸引了港龍置業(yè)、隆威公司、億投投資、新滄浪房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、合景地產(chǎn)等眾多本外地開發(fā)商的濃厚興趣，其中有16塊地塊的漲幅達到100%以上，位于郭新東路南側(cè)的蘇地2009-B-99號地塊，成交價漲幅達到245%。此前備受關(guān)注的高新區(qū)獅山街道玉山路南、濱河路東地塊經(jīng)過多輪舉牌激烈競爭后由中海地產(chǎn)以6.9億元獲得，成交樓面價達到7833元/平米。

蘇蠡路板塊

位于吳中區(qū)長橋接到蘇蠡路東側(cè)（原流星手套廠）的蘇地2009-B-78號地塊，是本次參拍地塊中，占地面積最大的一宗復合型地塊，這宗住宅和商務(wù)金融用地相結(jié)合的地塊總占地高達44665.3平方米。中天房產(chǎn)在與恒達、恒潤、永誠房產(chǎn)等19家房企的激烈角逐中最終勝出，以6.15億元拍下，漲幅達到162%，樓面價4812元/平米。參考此地塊的容積率，預(yù)計該塊用地將以高層、小高層為主。周邊配套有港龍財智國際、永誠國際廣場以及蜜蜂城、紫元陽光水榭等住宅類項目，該片區(qū)未來有在建的輕軌二號線以及多條交通線路貫穿，未來交通優(yōu)勢凸顯。該宗四十多萬復合型地塊的出現(xiàn)，將補足該地段配套上完備，將部分居住眼光再次向南聚焦，形成新一片的城市聚集點。

木瀆板塊

木瀆板塊方面，此次推出的城鎮(zhèn)住宅用地為蘇地2009-B-91號A地塊和2009-B-94號地塊，經(jīng)過多番舉牌，最后分別由綠峰房地產(chǎn)和御田房地產(chǎn)獲得。

其中值得一提的是蘇地2009-B-94號地塊，御田房地產(chǎn)最終以6300萬的價格拍下，成交樓面價為4035元/平方，漲幅達到124.2%。該地塊位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)穹靈路北側(cè)（原林場），面積為15612.5平方米，容積率1.0，預(yù)計該塊用地將多層、別墅為主。從該地塊所處的理位置來看，該幅地塊臨近靈巖山，周邊自然環(huán)境比較優(yōu)越。加上，目前附近有山景天下與嵐山別墅兩大在售項目，周邊氛圍趨向生活化，相信會成為不少熱衷于山水人士的首選。

另一塊城鎮(zhèn)住宅用地2009-B-91號A地塊，位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路西側(cè)，從2.2容積率來看，應(yīng)該是以高層為主的建筑群體。該板塊目前有浙建楓華紫園與海蘭堡等項目熱銷，逐漸成為吳中區(qū)的居住熱點區(qū)域。此次綠峰以3916元/平米的樓面價成交，可以預(yù)見，此板塊未來升值潛力巨大。

尹山湖板塊

位于尹山湖生態(tài)商圈的蘇地2009-B-97號、98號、99號地塊，是此次土拍上午場的最后三塊地，也是上午場最大的亮點。隆威公司在與萬業(yè)企業(yè)、通瑞萬華、合景等多輪角逐中，最后分別以19.5億、20億以及46400萬元的價格拿下三個地塊，將尹山湖板塊的三幅住宅用地全部收括囊中。

97號地塊位于郭巷街道望湖路東側(cè)、郭新東路南、北側(cè)，樓面價5791元/平米，位于三幅地塊成交樓面價之首；1.8和2.5的高容積率，預(yù)計項目建筑類型將以小高層、高層為主。地塊正處于尹山湖北岸，南依尹山湖市民廣場，北靠規(guī)劃中的輕軌二號線延伸段，附近建有365畝新概念運動公園。

98號地塊位于郭巷街道郭新東路南側(cè)、東安路東、西側(cè)，成交價20億。其中東安路西側(cè)的地塊用地面積115377.7平方米，為城鎮(zhèn)住宅用地，與97號地塊一路之隔，地塊南部緊靠尹山湖濱水區(qū)域，容積率1.8，以高層小高層建筑為主。而東安路東側(cè)的兩地塊以商服性質(zhì)為主，容積率小于等于3.0，其中占地面積34626.8平米的商業(yè)居住用地，將全部建設(shè)成高層住宅，整體來看，此地塊可建成板塊內(nèi)大型綜合體項目。

99號地塊位于郭新東路南側(cè)，成交價漲幅達到245%，地塊占地面積28024平方米，規(guī)劃容積率小于3.0，為商業(yè)、居住用地，規(guī)劃商業(yè)部分占總面積的35%-45%，住宅部分裙房布置大型商業(yè)，層數(shù)以3-4層為主。

打造尹山湖生態(tài)商圈是吳中區(qū)按照蘇州市“南部做優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)的重點項目。規(guī)劃建設(shè)8.84平方公里尹山湖生態(tài)商圈位于吳中東部片區(qū)中心位置，目前一期工程已經(jīng)完成，周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完善，已啟動二期環(huán)湖景觀工程。東北部與蘇州工業(yè)園區(qū)相連，是蘇州市總體規(guī)劃確定的“重點發(fā)展區(qū)域”的核心區(qū)。

板塊內(nèi)尹山湖商業(yè)廣場已經(jīng)動工建設(shè)，根據(jù)吳中區(qū)相關(guān)規(guī)劃，尹山湖生態(tài)商圈定位為綠色生態(tài)城市次中心，開發(fā)建設(shè)以生態(tài)保護和服務(wù)業(yè)集聚為中心，通過3-5年，打造成集商貿(mào)服務(wù)中心、居住生活中心、生態(tài)休閑中心為一體的現(xiàn)代化都市型濱水地區(qū)。獨墅湖片區(qū)將進一步做好交通道路、產(chǎn)業(yè)布局、生活配套等方面的規(guī)劃設(shè)計，加快商業(yè)業(yè)態(tài)形成、配套項目入駐、總部經(jīng)濟集聚，全面接軌工業(yè)園區(qū)。

隆威公司是保利旗下的子公司，城鎮(zhèn)住宅+商務(wù)金融+住宅餐飲，看來，未來兩到三年，保利有信心將尹山湖板塊全力打造成吳中區(qū)全新的居住熱點區(qū)域，在此塊區(qū)域內(nèi)大展身手。

相城區(qū)

本次土地拍賣，相城區(qū)共推出7宗城鎮(zhèn)住宅地塊，占全市土地宗數(shù)的16%。其中，蘇地2009-B-103號、104號位于城北板塊御窯路沿線，蘇地2009-B-114號、117號為城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售綜合用地。就住宅用地地塊數(shù)量而言，位列各區(qū)域之首。

蘇地2009-B-103號地塊位于相城區(qū)御窯路西、朝陽河北，由張建平、吳俊江個人競得，成交價5億，樓面價為6535元/平米。該地塊占地面積47822平米，容積率1.6，預(yù)計未來產(chǎn)品將以多層、小高層為主。該地塊與11月5日佳滿企業(yè)拍得的2009-B-59地塊隔朝陽河而望，兩宗地塊大小相近，未來此區(qū)域的競爭態(tài)勢必將十分激烈。

蘇地2009-B-104號地塊位于相城區(qū)御窯路西、興業(yè)路北，由華富置業(yè)以4.25億元獲得，樓面單價3676元/平米，漲幅5%，相對而言是此次土拍競拍過程較為平靜的一宗地。104號地塊在春申湖路延長線上，靠近黃橋鎮(zhèn)，占地面積77072平方米，規(guī)劃容積率1.5，與恒基及城開儲備用地鄰近。恒基地塊2010年三四季度將正式對外公開銷售，春申湖路勢必成為繼陽澄湖西路后城北板塊明年的銷售熱點。

億投投資以總價2.54億元競得蘇地2009-B-113號地塊，樓面單價3501元/平米，漲幅133%，達相城區(qū)7宗住宅用地漲幅之最。113號地塊位于相城區(qū)開發(fā)區(qū)澄云路東、正基南，靠近227省道和蘇嘉杭高速，周邊交通通達。

城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售綜合用地蘇地2009-B-114號、117號分別由恒達城建和冠城宏業(yè)獲得。114地塊位于相城區(qū)澄星路東、華園路北，臨近227省道，周邊住宅項目有已經(jīng)成熟入住的招商依云水岸。至今天拍地結(jié)束，恒達已經(jīng)在相城區(qū)有多宗儲備用地，可以看出，未來，恒達城建將在相城區(qū)域大展身手。而17號地塊的獲得者冠城宏業(yè)，在黃埭鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)已有冠城水岸風景項目，此次在同一區(qū)域再次拿地，看來冠城對于這一區(qū)域未來潛力十分看好。117號地塊成交價4.05億元，樓面價2116元/平米，漲幅為96%。

而位于陽澄湖鎮(zhèn)湘太路西的蘇地2009-B-118地塊是相城區(qū)第二宗由個人獲得的土地，成交價4500萬元，樓面價2606元/平米。從小于等于1.0的容積率來看，應(yīng)當主打別墅產(chǎn)品。119號地塊由奧特房產(chǎn)以3.3億元最終獲得，漲幅65.5%，樓面價為3812元/平米。

區(qū)域分析：從區(qū)域發(fā)展來看，蘇州“北拓”規(guī)劃使得相城成為未來發(fā)展的中心，相城未來土地開發(fā)總量較大，合景、雅戈爾、恒基、首開股份等地產(chǎn)大鱷紛紛在此拿地。輕軌2號線、4號線規(guī)劃使得相城區(qū)區(qū)域板塊價值驟升，出行更加便利，縮短出行時間；而京滬高鐵蘇州站在相城區(qū)的設(shè)立，更大限度地提升了區(qū)域價值。相信此次區(qū)域內(nèi)7宗地塊（2宗城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售綜合用地、5宗住宅用地）的推出，在板塊不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，定能更大程度地推動區(qū)域升值潛力。

高新區(qū)科技城

高新科技城此次共推出3個地塊，除蘇地2009-B-129號地塊是住宅和商業(yè)的綜合用地外，其余蘇地2009-B-128、蘇地2009-B-130兩塊均為純住宅用地。其中128、129地塊均由艾維克建設(shè)收入囊中，漲幅分別達到了129%和112%之高。

蘇地2009-B-128號地塊位于高新區(qū)科業(yè)路南、滸關(guān)運河東側(cè)路東，地塊面積為123278.7平米，容積率≤1.6，建筑面積接近20萬方，與目前科技城在售項目MAX未來面積相當。從容積率可以看出，未來該地塊的開發(fā)應(yīng)該與現(xiàn)在在售的MAX未來差不多，以多層、小高層為主。從位置上來看，該地塊處于MAX未來的東北方向，周邊多條主干道經(jīng)過，交通十分的便利。

同樣被艾維克建設(shè)競得的另一塊地蘇地2009-B-129號地塊恰巧位于128地塊的正北方向，為城鎮(zhèn)住宅和批發(fā)零售綜合用地。該地塊位于高新區(qū)科技城天佑路西、科業(yè)路南，優(yōu)越的地理位置讓這塊地成為此次土拍最受關(guān)注的地塊之一，經(jīng)過眾開發(fā)商的多輪角逐，從51919萬的起拍價到最后的11億，最終還是被勢在必得的“艾維克建設(shè)”競得，樓面價達到5157元/平米。

另一地塊蘇地2009-B-130雖然占地面積只有41133平米，規(guī)劃容積率為≤1.55，未來社區(qū)的面積也僅為6萬多方，體量不大，但是多家開發(fā)商的瘋搶，最后終于被成功開發(fā)過該區(qū)域“青山綠庭”項目的蘇州科技城房產(chǎn)以3.3億競得，漲幅達到135%，樓面價也成為本期該區(qū)域三個地塊的最高值——5176元/平米。

區(qū)域分析：高新科技城絕對是未來高新區(qū)建設(shè)發(fā)展的的一個重點區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^對不容小覷。首次在蘇州房產(chǎn)大展拳手的艾維克建設(shè)，成功開發(fā)目前熱銷“ＭＡＸ未來”項目，很清楚科技城的未來發(fā)展，因此，此次又一口氣拿了2個地塊，成為目前該區(qū)域土地存儲量最多的開發(fā)企業(yè)。從最近幾個月該區(qū)域的成交數(shù)字來看，我們不難看出，購房者對科技城板塊的關(guān)注越來越明顯，除了四通八達的交通、優(yōu)美的環(huán)境、怡人的居住氛圍，相對較低的價格也是重要的因素之一，從本次拍賣的三地塊的樓面價來看，不久的將來，該區(qū)域又將引發(fā)一陣漲價潮。

高新區(qū)獅山路

位于高新區(qū)獅山街道玉山路南、濱河路東的蘇地2009-B-123是此次土拍住宅用地用起報價最高的一宗地塊，雖然面積僅44.46平米，但是在獅山路板塊中，屬于非常難得的一宗“大地塊”了。≤2.0的容積率可以看出，未來建成的小區(qū)將以多層、小高層為主。這邊重點要說一下該地塊的區(qū)域位置，緊鄰的玉山路、濱河路、運河路、竹園路等均為新區(qū)最繁華、最具人氣的主要道路，周邊銀行、超市、大型寫字樓、酒店應(yīng)有盡有。因此，地塊一推出，引來極大關(guān)注，中海、朗詩、雅戈爾置業(yè)、南山置業(yè)等蘇城9家知名房產(chǎn)的競拍，最后被中海地產(chǎn)以6.9億、7833元/平米的樓面價收入囊中。

區(qū)域分析：對于獅山路板塊，新區(qū)當之無愧的CBD，眾多如新港名城花園等品牌小區(qū)就坐落于此區(qū)域。寫字樓眾多，很多外企中高層主管都在附近租房，住宅租售市場一直很火爆。在該區(qū)域內(nèi)，除了國際公館和新地國際公寓還剩少量房源，房源缺口大。因此，123地塊的推出，加上中海的品牌效應(yīng)，市場潛力相當可觀。

獨墅湖板塊

獨墅湖作為繼金雞湖成功開發(fā)后的又一重點打造的湖泊，地理位置上，又處于園區(qū)和吳中這兩個行政區(qū)域的交界處，因為這些特殊的關(guān)系，關(guān)注度一直頗高。此次土拍兩個獨墅湖地塊，恰巧“平均主義”，一宗園區(qū)，一宗吳中。我們不妨一一來看。

位于吳中開發(fā)區(qū)郭巷街道通達路東側(cè)、東方大道南側(cè)的蘇地2009-B-96地塊，被首次拿地的萬業(yè)企業(yè)強勢獲取，成交總價14.9億，樓面價為4618元/平米，漲幅125%。從容積率來看，該地塊未來很可能被打造成以小高層、高層為主的住宅小區(qū)。該地塊緊鄰南環(huán)批發(fā)市場，與雙冠的儲備用地僅一路之隔，位于獨墅湖與尹山湖之間，居住環(huán)境適宜。

另外一塊是工業(yè)園區(qū)獨墅湖大道北、通園路西的蘇地2009-B-122地塊，為城鎮(zhèn)住宅、商服用地的綜合地塊，也是此次土拍園區(qū)唯一推出的地塊，被融匯房產(chǎn)以4億的價格竟得，樓面價達到6262元/平米。1.3-1.5的容積率來看，未來建成小區(qū)應(yīng)該以小高層與高層為主。該地塊目前周邊已經(jīng)建成的小區(qū)尚不成氣候，而棲霞建設(shè)09年11月拿下的71號地塊與其在地理位置、土地功能上都相當接近，因此相信，未來這兩個地塊的開發(fā)必將引發(fā)一輪全新的競爭，我們拭目以待。在周邊配套上，因為區(qū)域城建較早，各種生活配套設(shè)施很完善，其自身也有商服項目，北側(cè)為華東裝飾城，因此該地塊的開放將給其自身極其周邊帶來無限的發(fā)展?jié)摿Α?br />
區(qū)域分析：作為蘇城房地產(chǎn)的又一潛力區(qū)域，獨墅湖呈現(xiàn)愈來愈佳的上升勢頭。除了大湖城邦、榮域、中房瀾泊灣等這些品質(zhì)樓盤的支撐，一些全新樓盤如悅湖、星湖名軒、獨墅島等也即將面世，未來這該區(qū)域內(nèi)，將推盤量相當?shù)拇螅S著園區(qū)湖東樓盤房源的逐日減少，大家都將慢慢把目光轉(zhuǎn)向該區(qū)域。

高新區(qū)滸關(guān)板塊

繼2009年11月25日新區(qū)滸墅關(guān)拍出2宗地塊后，2010蘇城首次土拍滸墅關(guān)板塊再次發(fā)力，此次共推出3個地塊，均為住宅用地，總面積達到了154141.1平米。125、126、131號地塊漲幅分別達到68%、80%、46%，樓盤價格分別為4031、5766、3324元/平米。

此次推出的蘇地2009-B-125位于高新滸墅關(guān)經(jīng)開區(qū)興賢路南、312國道東，地理位置極佳，312國道貫通，興賢路、文昌路等多條主干道經(jīng)過。從其≤1.4的容積率可以看出，未來該地塊的開發(fā)將以高層小高層為主。此地塊周邊。該地塊周邊在建的住宅項目不少，如金光大道二期、鴻錦新苑等，另外，旭輝集團、上海朗地的儲備用地也緊鄰該項目。相信，2010年，該地塊周邊必將以成為北新區(qū)最活躍的板塊之一。

另外一宗蘇地2009-B-126號地塊位于高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)開區(qū)鴻禧路北、大白蕩公園東。地塊面積為72840.9平米，容積率為≤1.0，是一個單純的城鎮(zhèn)住宅用地。從其容積率上可以看出，未來該地塊的開發(fā)將以多層、別墅項目為主。此地塊周邊有惠澤云錦城、新創(chuàng)理想城等，因此不必擔心生活配套問題。另外，因為產(chǎn)品的差異性和稀缺性，所以未來市場還是非常看好的。

最后一宗蘇地2009-B-131號地塊為城鎮(zhèn)住宅和批發(fā)零售綜合用地。這是新區(qū)滸關(guān)板塊此次土拍推出的唯一綜合用地。該地塊位于通安鎮(zhèn)華金路南、東唐路東，因為通安老鎮(zhèn)緣故，因為未來該地塊的配套方面應(yīng)該不成問題。

區(qū)域分析：兩次的土拍，滸關(guān)板塊也表現(xiàn)出了非凡的活力。競拍過程相當激烈，目前已有5塊儲備用地亟須開發(fā)。蘇州城市區(qū)劃調(diào)整和高新區(qū)“北擴西進”戰(zhàn)略的實施，為滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)提供了一個大開發(fā)大發(fā)展的平臺，目前已形成以國家級出口加工區(qū)為中心，南有大新科技園，北有陽山花苑居住區(qū)，西有陽山科技工業(yè)園和陽山環(huán)山綠化景觀帶，東有保稅物流中心和維德工業(yè)城的開發(fā)建設(shè)格局。2010年，看新區(qū)樓市，滸關(guān)板塊絕對不能錯過。

太湖

此次土地拍賣，太湖板塊共推出住宅類地塊5個，除位于吳中區(qū)東山鎮(zhèn)湖濱路南側(cè)、規(guī)劃道路西的蘇地2009-B-80地塊和位于吳中區(qū)臨湖鎮(zhèn)錦福路南側(cè)、長青路西側(cè)的蘇地2009-B-101的容積率均為1.2外，其余三塊的容積率都小于1，從這點上也可以看出，蘇州對于太湖板塊的規(guī)劃，主要還是度假、休閑類，因此別墅占據(jù)住宅類大半壁的江山。

在這5宗地塊中，蘇地2009-B-102號A地塊體量最大，建筑面積達到134000平米，從≤0.6的容積率來看，應(yīng)該是個純別墅小區(qū)。目前光福鎮(zhèn)在售的別墅有錦澤苑、蘇州福園等，該地塊的加入，又將為光福古鎮(zhèn)別墅市場注入新的活動。

蘇地2009-B-83號A地塊是這5宗地塊中樓面價唯一“破萬”地塊，達到了13336元/平米，由恒潤投資競得，成交總價1.43億，漲幅達到了122.3%。離該地塊不遠，就是目前正在熱銷的太湖純水岸以及即將銷售的太上湖，因此競爭壓力還是相當大的。

區(qū)域分析：隨著近期關(guān)于太湖板塊在交通配套、娛樂設(shè)施等方面規(guī)劃的出爐，該地區(qū)勢必成為“兵家必爭之地”，從此次土拍太湖區(qū)域商服用地的大量推出以及競拍激烈程度就可以看出這點。