從日均二三百套到日均不足五十套，這是在樓市新政影響下蘇州新商品房的成交量。這兩個數字的落差讓人們看到了國家宏觀調控的力量。但是其背后折射的購房者心態的變化更值得人們深思。

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從恐慌到觀望，投資性需求縮手了

盡管不是一線城市，但是蘇州樓市新政前和新政后的變化跟一線城市的情景幾乎相同。

從去年年底開始，為遏制房價不斷上漲的勢頭，國家相繼出臺政策，通過提高拿地首付、取消契稅減免手段等為高燒的樓市降溫。從1月到3月，蘇州樓市陷入短期低迷：成交量銳減、價格堅挺。但是這樣的局面很快被打破：3月26日，蘇州體育中心、園區科文中心、博覽中心三場房產交易展示會同時舉辦，壓抑了并不太久的購房需求瞬間被點燃。10多萬人次光顧、300多套房簽約、上千多套房形成意向。如果說房展會后主辦方公布的這些數字還不算特別彈人眼球的話，那么房展會后蘇州不少樓盤出現的三千人搶二百套房、連夜排隊取號以及更為瘋狂的砸盤搶房等事件，足以讓人大跌眼鏡。

3、4月份的蘇州樓市，千人搶房潮屢見不鮮，想買一套熱門樓盤的房子，削尖腦袋找關系都不一定能夠如愿，一時間，熱門地段樓盤紛紛提價。然而，在追漲不追跌的心理下，搶房潮一次次上演。此時，購房者完全失去了理性。

4月中旬，國家二套房新政實施。瘋了一個月不到的樓市一腳急剎車。一月有余，新政成交凸顯：成交量急劇萎縮、好久不曾見到的樓盤優惠開始出現，原本有推盤計劃的樓盤縮到了后面。據365地產研究中心統計數據顯示，4月16日，蘇州全市商品住宅共成交540套。但是隨后成交量急轉直下，從21日到25日，從163套、105套、128套到25日的59套，成交量不斷下滑。進入5月，樓市成交更是低迷，日成交二三十套的情形屢見不鮮。五月上旬，全市商品住宅成交總共僅616套，傳統“紅五月”難以飄紅。

樓市調控政策下，購房者觀望情緒滋生，心態由不久前的瘋狂一下子變得理性，從擠破頭皮搶房轉向到了再等等、再看看，新政讓投資需求完全縮手。

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剛性需求者最擔心房價上漲

國家宏觀調控讓樓市由前期的瘋狂逐漸進入理性，成交量大幅下跌讓購房者看到了價格下行的希望，然后人們更為擔憂的是，這一波調整到底會持續多久？經過這波調整后，會不會由于購房需求的集中暴發而導致房價出現新一輪的暴漲？

購房者這樣的擔憂并不是沒有道理。

2009年樓市的瘋狂既有國家在金融危機大背景下應時而出的契稅減免等諸多暖市政策影響，也有大量剛性需求集中入市助推，更有人民幣通脹預期、城市化進程導致的房價看漲預期等投資性需求入市導致。

著名經濟學家易憲容在蘇州參加南蘇州核心區相關活動時，曾明確指出，在2009年的購房需求中，有超過60%的需求為投資性需求，這一股投資性需求的力量，對高房價的推動“功不可沒”。這也是此次國家宏觀調控政策對二套房、三套房以及異地買房收緊房貸的最根本原因。

從目前的情況來看，新政對二套房三套房的打擊讓投資需求縮手了。因此要解決此次調整會不會導致房價出現新一輪暴漲的問題，關鍵在于搞清楚樓市的剛性需求到底有多大？而且樓市的剛性需求能在多大程度上決定房價走勢。“房價早晚會漲上去。有那么多外地人到蘇州來，有那么多人要結婚生小孩，都要有房。土地越來越少、好地段的房子越來越少了。”這是很多游走在買與不買房邊緣的市民都會產生的想法。

事實上，在房地產行業也一直存在兩個截然不同的觀點：一些人認為由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現波動時，房價不會出現大幅回調。而另一部分人認為，現在房價已經上漲太厲害了，房價虛高、泡沫大量存在，房價早晚會下跌。

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究竟什么是剛性需求

按照經濟學基本概念，所謂剛性需求，是指供求關系中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。但由于一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來非常復雜，至今并沒有權威的定義。

中國社科院發布的《中國住房發展報告（2009—2010）》認為，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業等基本因素的影響，具有一定的剛性。

記者在采訪中發現，對于剛性需求，人們的理解與理論上還是存在一定的偏差的。除了結婚生孩子或者到一個新城市長期生活居住，在實際生活中，人們會遇到很多種需要換房子的剛性需求：

——房子太小影響到正常的生活了。

——房子離工作單位太遠，影響到正常的工作了。

——房子周邊環境太差，影響到生活或者工作了。

——因生活條件改善，有能力換舒適一點的住房了。等等。“業界比較認可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。簡單地講，就是首置和首改人群。”這是記者在采訪中，發現很多專家和開發商都是這樣認為的。

具體看，在當前市場上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基于結婚需要而購買首套住房的需求較為龐大。

同時，隨著城市化進程的加快，大量的非城鎮居住人涌入到城市中，由此帶來了大量的購房需求。去年以來房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市。

此外，1998年前后許多居民購買了“房改房”，經過10年左右時間，由于當年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求同樣非常強烈。

但是，如果再作細致分析，不難發現，如今的房地產市場，不受價格影響的“純剛性需求”非常少，受價格、政策等影響，大部分剛性需求都可以推遲實現。

更為重要的是，房地產市場經過2008年至2009年初量價齊跌的調整后，自2009年的四五月起，已經讓市場上很多的剛性需求得到了大量釋放，這股力量成為帶動當初房地產市場回暖的第一股力量。但是，有業內專家指出，受剛性需求者購買能力、資金實力等影響，剛性需求的這股力量，不可能是支撐高房價的理由。

對普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購買力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉變成有效需求。只有房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。

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其實剛性需求下的樓市價格更理性

讓房子回歸民生屬性。這是國務院調控的出發點，也是最終目的。換句話說，就是要讓大部分的投資投機群體離開樓市，讓剛性需求成為支撐樓市的主要力量。

盡管專家普遍認為剛性需求不能支持目前的高房價，但多數業內人士認為，正因為剛性需求的大量存在，可以避免房價出現暴跌。因為，當房價調整到剛性需求可承受的范圍內時，大量的剛性需求就會入市，因此這也決定了房價出現暴跌的下跌可能性不大。

從蘇州的樓市情況來看，從去年下半年到現在，房地產市場需求結構也產生了較大的變化，記者采訪的多位業內人士均表示，在綠城拍出獨墅湖地王的去年9月底開始，自住兼投資投機性需求逐漸代替純自住型需求成為購房者的主力人群。由于這股力量的強大，在一定程度中推高了一波房價。今年三月底四月初，又是大量的投資投機性人群進入樓市，導致了新近這一輪房價的上漲。因此，此次宏觀調控，極有可能消化掉自去年底以來出現的房價虛高泡沫，使房價穩定在去年九十月份的水平。這個水平應該是由剛性需求托起的房價，具有較強的抗跌性。

當然，房價會維持在一個什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供應。在快速城鎮化、消費結構升級、“小家庭”增加以及傳統觀念等因素影響下，普通老百姓購買首套房和改善住房條件的需求量將十分巨大。一旦受到抑制的剛性需求集中入市，供應跟不上的話，房價再次出現暴漲的可能性依舊存在。