6月18日和6月19日，蘇州相繼有兩場(chǎng)土地拍賣(mài)。作為實(shí)施新政后蘇州首次出現(xiàn)的大型土地拍賣(mài)，這兩次土拍的情況無(wú)疑讓眾人矚目。從蘇州土地儲(chǔ)備中心公布的土地受讓情況來(lái)看，6月18日拍賣(mài)的土地共有8塊，其中有5塊為商務(wù)金融和批發(fā)零售用地，5塊城鎮(zhèn)住宅用地都位于高新區(qū)，2塊在滸關(guān)鎮(zhèn)，1塊在通安鎮(zhèn)。而6月19日的拍賣(mài)共有32幅地塊，推地總面積達(dá)到1653339平方米，體量相對(duì)較大。地塊主要位于高新區(qū)滸墅關(guān)、科技城板塊、吳中區(qū)的尹山湖板塊等。

自4月中旬，國(guó)務(wù)院二套房新政實(shí)施以來(lái)，樓市由原本的火熱一下子進(jìn)入到低迷，成交量由日均二三百套跌至日均不足50套，在這樣的情況下讓這兩次大規(guī)模土拍充滿看點(diǎn)和猜想：此次土拍是否會(huì)延續(xù)此前的火熱？是否會(huì)出現(xiàn)新的“地王”？競(jìng)拍熱點(diǎn)會(huì)集中在哪些區(qū)域？開(kāi)發(fā)商也好，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家也好，市民也好，都對(duì)這些問(wèn)題充滿期待。毫無(wú)疑問(wèn)，這兩次土拍的情況將成為后期樓市的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

高新區(qū)再度成拍地重頭

從此次推地區(qū)域來(lái)看，高新區(qū)再次成為熱點(diǎn)。

在幾次土拍的突出表現(xiàn)之后，這兩次高新區(qū)大手筆推出16幅地塊。其中18日的土拍高新區(qū)共推出6塊地，推地面積172779.4平方米,占總面積179132平方米的96.45%；19日的土拍高新區(qū)推出10塊地，面積為956726.8平方米，占全市推地總量的57.87%，而其中住宅用地約為739175.9平方米，占到了區(qū)域推地量的77.26%。

隨著蘇州城市兩翼發(fā)展重心的偏移，蘇州西部——高新區(qū)在城市中的區(qū)域角色進(jìn)一步提升，蘇州西部大開(kāi)發(fā)的步伐加速。而從房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，目前高新區(qū)西部在售項(xiàng)目有MAX未來(lái)、水秀坊等，區(qū)域需求相對(duì)較熱，而供應(yīng)量一直處于不足狀態(tài)。因此，此次高新區(qū)的重拳推地，將進(jìn)一步緩和區(qū)域供求關(guān)系。

2009年以及今年年初高新區(qū)也推出一些地塊，但由于正處市場(chǎng)火爆期，地塊整體成交樓面價(jià)相對(duì)高位，對(duì)區(qū)域剛需族造成一定購(gòu)買(mǎi)壓力。

吳中和中心城區(qū)為次供應(yīng)主力

此次，吳中區(qū)和中心城區(qū)分別推出7幅地塊，成為次供應(yīng)主力。

吳中區(qū)推地面積占總面積的16.9%，其中住宅用地面積為主力，而本次尹山湖板塊將推出3宗住宅以及商務(wù)金融用地，這3宗地塊總計(jì)近24萬(wàn)平方米，這一用地對(duì)于整個(gè)尹山湖區(qū)域來(lái)說(shuō)，放量并不算太大，但相對(duì)于獨(dú)墅湖西岸地塊逐漸飽和的情況，尹山湖土地資源成為吳中區(qū)推地的亮點(diǎn)。受到尹山湖城市規(guī)劃的影響，在今年1月23日的土地拍賣(mài)中，該區(qū)域地塊曾掀起拍賣(mài)高潮，地塊樓面價(jià)甚至高出在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，使得周邊價(jià)格洼地淪陷。隨著尹山湖商圈60萬(wàn)方商業(yè)規(guī)劃醞釀，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)區(qū)域?qū)⒊蔀閰侵写沃行模鼘⒊蔀樘K城東部重要居住節(jié)點(diǎn)。

因土地資源的相對(duì)稀缺，此次中心城區(qū)12.93%的推地比例表現(xiàn)十分突出，但不難發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)此次供地主要集中在新城板塊，這也意味著主城發(fā)展正在向外突圍，以解決主城居住的剛需之急。

從土地供應(yīng)用途來(lái)看，相比商業(yè)用地的比重占到總量的30%以上，并主要集中于新興居住板塊，包括中心城區(qū)的新城板塊、工業(yè)園區(qū)的唯亭板塊，新區(qū)滸墅關(guān)、科技城、以及吳中區(qū)長(zhǎng)橋、郭巷板塊等。此類(lèi)新興居住板塊在商業(yè)配套方面相對(duì)欠缺。作為新興區(qū)域，在土地供應(yīng)價(jià)格上也占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，加之，新政之下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭的猛進(jìn)，都有望促成其競(jìng)拍大熱。

住宅用地起報(bào)價(jià)有所上漲

從兩次拍地的情況來(lái)看，城鎮(zhèn)住宅用地仍然主要分布于此前的熱點(diǎn)區(qū)域，但從起報(bào)價(jià)格看有一定程度上漲。其中，表現(xiàn)突出的包括高新區(qū)滸墅關(guān)、科技城板塊用地，平均起報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到4000元/平方米以上，相比今年1月份的土地拍賣(mài)，有近1千元的漲幅。此外，位于平江區(qū)平河路南、江乾路東地塊，起拍價(jià)達(dá)到了11000元/平方米；位于尹山湖板塊的3幅地塊起拍價(jià)都是9000元/平方米；高新區(qū)獅山街道一塊地起拍價(jià)為12400元/平方米，楓橋街道太湖高架橋東、馬運(yùn)路兩側(cè)兩地塊起拍價(jià)為10800元/平方米；東渚鎮(zhèn)太湖大道地塊起拍價(jià)也達(dá)到了6300元/平方米，售價(jià)都不菲。

隨著熱點(diǎn)居住板塊的興起，區(qū)域住宅產(chǎn)品價(jià)格上漲迅速，但此次拍地受新政波及，起報(bào)價(jià)的上漲能否促成土地這一“面粉”價(jià)格的最終上漲，還需看競(jìng)買(mǎi)熱度。

從此次土地供應(yīng)的容積率來(lái)看，主要集中于1.5左右，但也不乏部分地塊容積率達(dá)到4-5。其中，近年來(lái)發(fā)展迅速的相城區(qū)，將有望出現(xiàn)超高層建筑：位于春申湖路地塊容積率達(dá)到5，作為批發(fā)零售和商務(wù)金融用地，該地塊的拍出或?qū)㈩A(yù)示著相城地標(biāo)的形成。

受新政影響嚴(yán)重，近階段以來(lái)，蘇州土地市場(chǎng)表現(xiàn)也相對(duì)低迷，工業(yè)園區(qū)幾次推地的市場(chǎng)反響一般，但不排除將有開(kāi)發(fā)企業(yè)趁此機(jī)會(huì)抄底。而從全國(guó)范圍來(lái)看，也暴露出新政下開(kāi)發(fā)商拿地越來(lái)越理性而且挑剔。此外，此次所推地塊所處位置相對(duì)熱門(mén)，而時(shí)間上較為尷尬，40塊地最終的命運(yùn)歸屬如何有待現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)。

尹山湖3宗地，起拍價(jià)9000元/平方米

地塊分析：蘇地2010-B-7號(hào)地塊位于郭巷街道望湖路西側(cè)、郭新東路南側(cè)，總建筑面積為119904平方米，容積率小于≤1.8，預(yù)計(jì)未來(lái)將建成小高層、多層。

B8：蘇地2010-B-8號(hào)地塊位于吳中區(qū)東安路東側(cè)、和諧一路南側(cè)，總建筑面積為56547平方米，容積率≤2.5，預(yù)計(jì)未來(lái)將建成小高層、高層。

B9：蘇地2010-B-9號(hào)地塊位于尹山湖東路西側(cè)、和諧一路南側(cè)，總建筑面積為60453平方米，容積率≤2.5，預(yù)計(jì)未來(lái)將建成小高層、高層。

尹山湖北接獨(dú)墅湖，與園區(qū)相連，開(kāi)發(fā)之初就站位在高起點(diǎn)上。但板塊相對(duì)起步較晚，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目較少。但因后續(xù)地塊較多，將成為未來(lái)蘇州東部發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，這個(gè)區(qū)域待拍賣(mài)住宅用地面積約160萬(wàn)方。

從目前來(lái)看，尹山湖3宗地塊周邊的生活配套設(shè)施較密集，一些小的商店、飯店、服裝店、藥店、五金店、整體感覺(jué)屬于設(shè)施較老、較亂，生活設(shè)施雖相對(duì)完善，但整體定位高度不夠，消費(fèi)層次屬于中低端，目前的居住人口仍以當(dāng)?shù)乩暇用窦巴鈦?lái)務(wù)工者較多。

從地塊環(huán)境看出，地塊周邊湖區(qū)建設(shè)較好。隨著尹山湖6公里環(huán)湖道路全部建成，市民廣場(chǎng)及沿湖景觀已初具規(guī)模，植滿蒼翠綠樹(shù)的尹山島成了白鷺等各種鳥(niǎo)類(lèi)的新天堂。

目前尹山湖板塊周邊道路四通八達(dá)，可10分鐘穿梭市區(qū)、園區(qū)及吳中城區(qū)，數(shù)十條公交系統(tǒng)毗鄰，規(guī)劃輕軌2號(hào)線穿過(guò)地塊。私家車(chē)只需十分鐘車(chē)程，就可非常便捷地到達(dá)市區(qū)、園區(qū)、吳中區(qū)核心地段。

吳中區(qū)加快回歸快速增長(zhǎng)，尹山湖板塊價(jià)格上漲幅度成為市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的板塊的之一。吳中區(qū)在經(jīng)歷了2008年沖擊后，目前成交價(jià)格正逐步回歸快速增長(zhǎng)，而尹山湖板塊價(jià)格上漲幅度成為市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的板塊之一，已經(jīng)成為區(qū)域中高端需求主流改善區(qū)域。

雖然區(qū)域影響力不足，但郭巷板塊占據(jù)獨(dú)墅湖湖景資源，緊靠主城區(qū)與園區(qū)的交界處以及仁恒、中房等實(shí)力開(kāi)發(fā)商，使得本板塊價(jià)格成為全市增長(zhǎng)最快的板塊之一，已經(jīng)成為區(qū)域中高端需求主流區(qū)域。