從2009年上半年蘇州房地產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)和土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，蘇州城市房地產(chǎn)的集中度將越來(lái)越高，出現(xiàn)這種情況的原因是什么？ “寡頭”的形成，將會(huì)對(duì)蘇州樓市造成什么樣的影響？本刊記者聯(lián)合蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻嘉投資顧問(wèn)有限公司就此進(jìn)行深入分析，以饗讀者。

區(qū)域龍頭乘著政策升空

用一句話來(lái)總結(jié)2008年10月以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是先緊后松。就金融環(huán)境而言，也是從最初的緊縮到加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持力度。

目前，從模糊的二套房貸限制標(biāo)準(zhǔn)到降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例，企業(yè)融資貸款流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以說(shuō)2009年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)被裝上了“金融”的翅膀。

在一季度國(guó)內(nèi)信貸大量釋放的時(shí)候，市場(chǎng)曾一度樂(lè)觀的認(rèn)為中小企業(yè)迎來(lái)了政府在其生命垂危期間送來(lái)的“氧氣”，有望度過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的寒冬。

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，表現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)土地和開(kāi)發(fā)建設(shè)所需資金量大，并且開(kāi)發(fā)周期一般在1年以上，在禁止用銀行貸款抵付土地款之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的資金量更加巨大。資金和土地，涵括了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的幾乎所有喜怒哀樂(lè)。土地出讓和金融監(jiān)管制度的變遷，拿地越來(lái)越是資本密集的游戲，對(duì)融資渠道的依賴性越來(lái)越大。

隨著銷售市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商資金流入速度明顯加快。1-6月，本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)23.6%，增速比1-5月增加7.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)32.6%，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)27.7%，增速比1-5月分別增加16.9個(gè)百分點(diǎn)和10.5個(gè)百分點(diǎn)。除了國(guó)內(nèi)貸款和定金及預(yù)收款，利用外資和自籌資金的同比增速相比1-5月均出現(xiàn)不同程度的下降，可以看出，資金流入加快的主要貢獻(xiàn)還是在于樓市的回暖和寬松信貸支撐。

同時(shí)，在市場(chǎng)中頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)抵押貸款不能及時(shí)償還，造成開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者矛盾激化事件后，開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被市場(chǎng)認(rèn)同，房地產(chǎn)行業(yè)更多地選擇其他融資渠道可以更好地分散風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得較低成本的融資。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，第一階段以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)商和投資商是一個(gè)主體；第二個(gè)階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主；第三個(gè)階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過(guò)證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場(chǎng)，再通過(guò)資本市場(chǎng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過(guò)渡的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來(lái)自于銀行貸款以外的資金來(lái)源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。

地產(chǎn)行業(yè)也有“馬太”效應(yīng)

回顧大型房企在2009年的融資行動(dòng)，雖然2008年銷售額和利潤(rùn)率全線下滑，股票價(jià)格也滑至低點(diǎn)，但仍然有保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)增發(fā)，龍湖地產(chǎn)也配發(fā)公司債券，還有一些公司以項(xiàng)目和土地做抵押獲取財(cái)政貸款。而政府也適時(shí)地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)?ldquo;松綁”，下調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本金比例，增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)資金利用率。同時(shí)由于商品房開(kāi)發(fā)實(shí)行項(xiàng)目法人制度，按央行“121文件”規(guī)定，開(kāi)發(fā)貸款按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用，因此，在以銀行貸款作為融資渠道上，行業(yè)的區(qū)域龍頭更具優(yōu)勢(shì)。由此我們也不難理解區(qū)域企業(yè)在土地市場(chǎng)中的瘋狂。

在8月5日的蘇州土拍會(huì)結(jié)束后，有業(yè)內(nèi)人士發(fā)出感慨，“小開(kāi)發(fā)商在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)中的生存空間越來(lái)越小了，大公司將逐漸擠占優(yōu)質(zhì)板塊，小公司的獲利機(jī)會(huì)越來(lái)越少”。的確，除去少數(shù)以個(gè)人名義買(mǎi)地的情況外，本次土拍會(huì)上區(qū)域龍頭發(fā)展商的活躍度比往屆大大提高，如華成（08年銷售金額第三名）、中海（08年銷售金額第一名）等。雖然沒(méi)有出現(xiàn)如2007年面粉貴過(guò)面包的情況，但相比2008年土地溢價(jià)漲幅仍然可觀。

實(shí)際上，高價(jià)拿地背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的“馬太”效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入“融資渠道多元化——有能力高價(jià)拿地——土地儲(chǔ)備增加——企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間”的良性循環(huán)，抗擊市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)力強(qiáng)。

高價(jià)拍地實(shí)際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來(lái)完成的，其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價(jià)拿地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢(shì)的企業(yè)加快土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司金融屬性越來(lái)越明顯，資金取代了土地成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，在政策調(diào)控的壓力下，資金實(shí)力成為開(kāi)發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。資金面上，經(jīng)濟(jì)危機(jī)下銀行更傾向于向大型企業(yè)發(fā)放貸款，多元化融資的優(yōu)勢(shì)向大型企業(yè)集中，從而提高其行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能被收購(gòu)或退出。

熱點(diǎn)板塊行業(yè)更加集中

除去傳統(tǒng)的中心城區(qū)以及園區(qū)之外，蘇州大型房企主要集中在越溪、青劍湖、滄浪新城等熱點(diǎn)板塊。究其原因有三，一是城市中心區(qū)房產(chǎn)在行業(yè)下行中下跌幅度較小、保值抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；二是越溪、青劍湖、滄浪新城等板塊已基本成形，且臨近傳統(tǒng)人口聚集帶，客群充足；三是較強(qiáng)的近期規(guī)劃支撐，城市軌道交通、新政中心建設(shè)、大面積商業(yè)開(kāi)發(fā)等提升區(qū)域價(jià)值的基礎(chǔ)建設(shè)。

先來(lái)看青劍湖板塊，07年進(jìn)行了大體量的土地出讓，引進(jìn)了招商地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、北京城開(kāi)等實(shí)力發(fā)展商，加上置地、建屋、圓融、華成、君地、旭輝，板塊已成為國(guó)內(nèi)一線發(fā)展商和蘇州一線開(kāi)發(fā)企業(yè)角力的舞臺(tái)，被市場(chǎng)認(rèn)為是帶動(dòng)未來(lái)園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的“雙極”之一，剛需產(chǎn)品和高端產(chǎn)品兼有。

滄浪新城經(jīng)過(guò)5年發(fā)展，住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入衰退期，目前僅有世茂運(yùn)河城、湖山新意等少量項(xiàng)目形成供應(yīng)。商業(yè)開(kāi)發(fā)繼住宅之后提升板塊熱度，其中世茂運(yùn)河城引入的百潤(rùn)發(fā)和世茂百貨擴(kuò)容了中心城區(qū)商業(yè)吸納率，輕軌2號(hào)線站點(diǎn)附近的新滄商貿(mào)廣場(chǎng)成為了區(qū)域中高端餐飲消費(fèi)中心。

在龍頭企業(yè)的擠壓下，中小房企被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線板塊。相比熱點(diǎn)板塊，二線板塊的競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)多元化，競(jìng)爭(zhēng)壓力和對(duì)客群的搶奪壓力不弱于熱點(diǎn)板塊。典型的是相城區(qū)，雖然供應(yīng)量在市區(qū)五大板塊中最小，但項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，充分競(jìng)爭(zhēng)下市場(chǎng)還沒(méi)有由藍(lán)海轉(zhuǎn)換到紅海。

不僅熱點(diǎn)板塊行業(yè)集中度提高，高附加值物業(yè)的行業(yè)集中度也呈上升趨勢(shì)，主要是指別墅、高端公寓產(chǎn)品等高端物業(yè)。我們注意到，與07年以前不同的是，高附加值物業(yè)成交和未來(lái)供應(yīng)相對(duì)集中在中海、萬(wàn)科、嘉業(yè)、吳中集團(tuán)等實(shí)力發(fā)展商上。一方面在于高端物業(yè)對(duì)發(fā)展商的品牌和信譽(yù)度要求越來(lái)越高，客戶對(duì)高端產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)已經(jīng)從單純的大面積升華到開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理等產(chǎn)品和服務(wù)面；另一方面在于高端產(chǎn)品的地價(jià)不斷攀升，高地價(jià)門(mén)檻將中小發(fā)展商擋在門(mén)外。

以太湖度假區(qū)、中心城區(qū)和金雞湖一線區(qū)域?yàn)槔Ｌ鍓K的高端物業(yè)在07年以前呈現(xiàn)遍地開(kāi)花態(tài)勢(shì)，寶島花園、碧瀛谷、太湖之星、古北雅園、翠峰山莊等項(xiàng)目一時(shí)瑜亮，各領(lǐng)風(fēng)騷。進(jìn)入07年后，隨著中信地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、華麗家族的進(jìn)入，老項(xiàng)目逐漸淡出市場(chǎng)關(guān)注，市場(chǎng)成交集中在中信太湖城、胥香園等項(xiàng)目上。與太湖度假區(qū)不同的是，中心城區(qū)和金雞湖一線區(qū)域的集中主要是由于土地供應(yīng)的不足，除去銷售中的項(xiàng)目之外，未來(lái)供應(yīng)非常集中。

行業(yè)集中有利有弊

業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，除蘇州之外，在其他一線、二線重要城市中開(kāi)始大量購(gòu)地的企業(yè)不乏大型的國(guó)企和央企，“地王”也不在少數(shù)。國(guó)資背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)場(chǎng)，掀起新一輪的搶地風(fēng)潮，其原因究竟何在？

近年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不斷，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知態(tài)度也在不停的搖擺，將房地產(chǎn)行業(yè)從“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位拉下后又轉(zhuǎn)而支持在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化和參差不齊是主要原因之一。

上世紀(jì)90年代，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始了國(guó)退民進(jìn)的改革，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行民營(yíng)化、多元化的改制，逐漸喪失在房地產(chǎn)行業(yè)中的話語(yǔ)權(quán)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展期，民營(yíng)企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新上的積極性提升了行業(yè)活力，促進(jìn)了社會(huì)就業(yè)，并逐步占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，尤其在一些市場(chǎng)開(kāi)放度高、成長(zhǎng)快的地區(qū)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)以其靈活高效的經(jīng)營(yíng)理念后發(fā)先至，由少數(shù)派向?qū)嵙ε砂l(fā)展。以蘇州為例，吳中地產(chǎn)、誠(chéng)河置業(yè)、恒達(dá)、尼盛等現(xiàn)在具有相當(dāng)影響力的都是在這一過(guò)程中成長(zhǎng)起來(lái)的民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

然而，盡管有大量的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入，但中國(guó)的國(guó)情決定了房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)成為充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，房產(chǎn)不僅具備消費(fèi)品的性質(zhì)，還具有相當(dāng)?shù)耐顿Y屬性。同時(shí)，考慮到中國(guó)的人口增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，不可能完全由市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，必須加強(qiáng)政策調(diào)控的力度。從貫徹政府意圖的效果來(lái)看，相對(duì)而言，國(guó)企和大型房企更具優(yōu)勢(shì)。在這種背景下，行業(yè)集中度的提高從利好面來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)。

一是有利于調(diào)控政策的實(shí)施。今年來(lái)頻頻出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策已經(jīng)讓社會(huì)對(duì)政府調(diào)控行業(yè)的信心產(chǎn)生了懷疑，高房?jī)r(jià)已經(jīng)讓購(gòu)房者怨聲載道。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和實(shí)力民企適時(shí)增加市場(chǎng)份額，在規(guī)范市場(chǎng)操作上的利好是顯而易見(jiàn)的。

二是有利于提高城市房地產(chǎn)品質(zhì)，減少因施工質(zhì)量引起的糾紛，提升行業(yè)美譽(yù)度。一些小型民營(yíng)企業(yè)往往采用項(xiàng)目公司的做法，追求短期利潤(rùn)，缺少品牌經(jīng)營(yíng)理念，造成一些項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題較多，民事糾紛不斷。

同樣，行業(yè)集中度提高也有其不利的方面。最明顯的是可能會(huì)形成多寡頭壟斷，購(gòu)房者議價(jià)能力降低，房?jī)r(jià)可能會(huì)居高不下。但我們要看到，除去國(guó)企、上市公司外，大型民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然在蘇州擁有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ行⌒兔衿箝_(kāi)發(fā)商進(jìn)入城市二線板塊，購(gòu)房者仍然擁有用腳投票的權(quán)利。

下一步邁向何方

出于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)成長(zhǎng)速度考慮，龍頭房企基本集中在三大熱點(diǎn)板塊和中心城區(qū)，中小型房企退居二線板塊，這種布局將對(duì)蘇州房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

——規(guī)模成本最低化成為主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式。

高樓面單價(jià)、高土地總價(jià)和帶規(guī)劃出讓是阻礙中小型房企拿地的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，而三點(diǎn)中的高土地總價(jià)更是中小型房企的致命傷，但對(duì)資金實(shí)力雄厚的大型房企來(lái)說(shuō)，卻可以實(shí)現(xiàn)以高總價(jià)謀取低單價(jià)，從而降低項(xiàng)目單位運(yùn)營(yíng)成本的目的。以工業(yè)園區(qū)湖東動(dòng)輒百萬(wàn)以上建面的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于土地樓面單價(jià)的降低，開(kāi)發(fā)商能以更低的價(jià)格入市，惠及購(gòu)房者。

——壟斷競(jìng)爭(zhēng)下主流企業(yè)更易操控房?jī)r(jià)。

壟斷是行業(yè)集中程度提高不可避免的話題，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)尤其如此。決定城市房?jī)r(jià)不是面向剛性需求的中低端項(xiàng)目，而是主流發(fā)展商開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿性項(xiàng)目，多為中高端項(xiàng)目。

——城市化進(jìn)程加快，政府城市經(jīng)營(yíng)效果更佳。

城市化進(jìn)程加快是大勢(shì)所趨，對(duì)城市房地產(chǎn)而言，城市化進(jìn)程加快將帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，但一些區(qū)域的城市化建設(shè)只有速度沒(méi)有質(zhì)量，影響城市經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。其中，城郊城市化人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量是主要原因之一。大型房企的進(jìn)入將帶來(lái)更新穎的開(kāi)發(fā)和服務(wù)理念，能支撐更大規(guī)模的片區(qū)開(kāi)發(fā)，提升區(qū)域形象。

——中小房企面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在大型房企的擠壓下，中小房企的生存空間變小是必然的，大型房企將不斷蠶食潛力板塊，中小房企要生存就必須進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大致有以下幾個(gè)方式。一是合縱連橫，二三家中小企業(yè)組成資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的項(xiàng)目公司參與競(jìng)拍土地，已經(jīng)有不少企業(yè)這樣做且取得不錯(cuò)的成績(jī)；二是出其不意，關(guān)注主流房企所忽視的區(qū)域板塊、新興板塊，本土中小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)是熟悉地方情況，容易發(fā)掘區(qū)域市場(chǎng)盲點(diǎn)，快速填補(bǔ)；三是差異競(jìng)爭(zhēng)，主流開(kāi)發(fā)商關(guān)注量大面廣的中檔或中高檔住宅開(kāi)發(fā)，中小房企則可在傳統(tǒng)風(fēng)格居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)方面下功夫，培養(yǎng)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力；四是兵貴神速，多數(shù)主流房企易患“大企業(yè)病”——對(duì)環(huán)境變化的應(yīng)對(duì)決策周期長(zhǎng)，中小企業(yè)可發(fā)揮組織扁平化的優(yōu)勢(shì)，以快制勝，縮短開(kāi)發(fā)周期、加快資金周轉(zhuǎn)率以提升效益、積累實(shí)力。

——不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金年底實(shí)行或更加速行業(yè)集中。

不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金就是市場(chǎng)經(jīng)常說(shuō)的“Reits”，是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開(kāi)發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門(mén)的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的一種融資模式。 Reits預(yù)計(jì)在年底對(duì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)放，考慮到保險(xiǎn)業(yè)也將獲準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，Reits產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的操作空間極大。而從其收益方式上來(lái)看，品牌發(fā)展商開(kāi)發(fā)的物業(yè)對(duì)其更具優(yōu)勢(shì)。屆時(shí)，出現(xiàn)大型發(fā)展商與Reits的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或?qū)⒓铀傩袠I(yè)集中。