21日，有報(bào)道指出，“相關(guān)部門(mén)已制定調(diào)控政策，將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%”。盡管首付提高一說(shuō)并未證實(shí)，但這條傳聞還是引起了普遍關(guān)注。因?yàn)榻鼇?lái)政府對(duì)高燒不退的樓市頻頻出招——

新政之一：調(diào)二手房稅免征時(shí)限打擊投機(jī)購(gòu)房

政策：12月9日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了有關(guān)“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的規(guī)定。

解讀：二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限的調(diào)整被看做是今年年底政府對(duì)2009年過(guò)熱的樓市進(jìn)行開(kāi)始收緊的第一個(gè)信號(hào)。調(diào)整二手房政策是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)發(fā)生影響？記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士后都認(rèn)為：會(huì)有一些影響，但影響不大。

實(shí)際上，該政策的出臺(tái)，在業(yè)內(nèi)并沒(méi)有掀起多大的波瀾。有不少開(kāi)發(fā)商甚至一度認(rèn)為，這是一個(gè)隱性的利好消息，因?yàn)檎哒f(shuō)，“其他優(yōu)惠政策繼續(xù)實(shí)施。 ”

“對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響預(yù)計(jì)也不會(huì)太大。目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境雖然已經(jīng)回暖，但是經(jīng)濟(jì)走勢(shì)并沒(méi)有完全恢復(fù)到堅(jiān)挺狀態(tài)，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)將以穩(wěn)定為主?，F(xiàn)有的調(diào)控手段主要集中在增加中低價(jià)房、廉租房、經(jīng)適房的供應(yīng)上，但是這些房型對(duì)總體房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響較弱。 ”這是南京大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授宋林飛在接受記者采訪時(shí)說(shuō)的。“二手房與一手房有關(guān)聯(lián)，如果二手房成交火爆的話，也會(huì)影響到一手房的活躍程度。因此調(diào)整二手房政策對(duì)一手房會(huì)有些影響，但影響不會(huì)很大。 ”蘇州市房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)邱元華這樣認(rèn)為。

不管怎樣，這次政策調(diào)整，給那段時(shí)間有關(guān)住房消費(fèi)政策是否延期的爭(zhēng)議開(kāi)出了一個(gè)“基調(diào)”——一方面要抑制炒房行為、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面要繼續(xù)鼓勵(lì)商品房消費(fèi)。

焦點(diǎn)：面對(duì)這樣的政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響究竟有多大？能不能遏制洶涌上漲的房?jī)r(jià)？業(yè)內(nèi)看法顯得很不自信。

面對(duì)即將到期的優(yōu)惠，蘇州的很多買(mǎi)房一族還是用行動(dòng)驗(yàn)證了買(mǎi)房的迫切，從11月份開(kāi)始，趕二手房末班車(chē)效應(yīng)的市民成倍增加。成交統(tǒng)計(jì)顯示，到目前，二手房的買(mǎi)賣(mài)日均成交量一直維持在300套左右。

展望：如今，離二手房?jī)?yōu)惠截止時(shí)間只剩下屈指可數(shù)的幾天?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，進(jìn)入到明年，二手房的成交將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的滑落。在取消優(yōu)惠的背景下，什么樣的二手房值得買(mǎi)房者關(guān)注呢？

業(yè)內(nèi)分析，市民可盡量選證齡過(guò)5年的物業(yè)。營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)至5年，即是說(shuō)房產(chǎn)證已過(guò)5年的房子依然可以免征營(yíng)業(yè)稅。如果考慮政策對(duì)房子價(jià)格的影響，那么購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)的政策風(fēng)險(xiǎn)就相對(duì)小很多。此時(shí)，個(gè)人購(gòu)房意向就可以相應(yīng)轉(zhuǎn)變到選擇證齡長(zhǎng)一些的物業(yè)上來(lái)。中介人士介紹，目前房產(chǎn)證滿5年的物業(yè)，主要集中在市中心的成熟路段，這些物業(yè)的生活配套相對(duì)很完善，教育資源也比較豐富。

同時(shí)，目前有部分業(yè)主，基于對(duì)明年市場(chǎng)預(yù)期不明朗，會(huì)適當(dāng)放松自己的報(bào)價(jià)，這類(lèi)房產(chǎn)的議價(jià)空間比較大，即使該房產(chǎn)證不滿5年，有需要的買(mǎi)家也可以適當(dāng)考慮。

新政之二：出臺(tái)“國(guó)四條”遏制高房?jī)r(jià)

政策：12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專(zhuān)門(mén)研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，表示要“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，并提出四條措施：增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

解讀：這四條具體的措施如今有一個(gè)好聽(tīng)的名稱(chēng)，叫“國(guó)四條”。“國(guó)四條”是對(duì)金融危機(jī)以前國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲一系列措施的重申和完善，是國(guó)家從住房供給、需求、監(jiān)管等方面對(duì)畸高房?jī)r(jià)打出的組合拳。

分析人士指出，此次國(guó)務(wù)院明確推出四大組合舉措，重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

專(zhuān)家指出，從穩(wěn)定到遏制同中央政策的態(tài)度已經(jīng)有了明顯的改變。這套“組合拳”劍指當(dāng)前房市存在的幾個(gè)最突出矛盾，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。

——“增加普通商品住房的有效供給”。特別是在用地上要適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃住房的供應(yīng)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前京滬深等一線城市商品住宅普遍供不應(yīng)求，增加供給將有利于緩解供求關(guān)系緊張，穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲。

——“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)：“據(jù)了解，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲快的地區(qū)，投機(jī)成分比較多，營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整，能夠?qū)Τ捶科鸬綌D出效應(yīng)，緩和供求關(guān)系，有助于平抑房?jī)r(jià)。 ”

——“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管”。當(dāng)前，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商通過(guò)違規(guī)放號(hào)、要求購(gòu)房者交納誠(chéng)意金等方式哄抬房?jī)r(jià)、制造恐慌氣氛，嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序。此次“國(guó)四條”也提出，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)檢測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售制度。政府嚴(yán)懲這些違規(guī)行為，顯然要給百姓一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。

——大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。此前，一些地方的保障房建設(shè)緩慢，審核把關(guān)不嚴(yán)……此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，這有利于發(fā)揮保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)的平衡作用。

而對(duì)于老百姓的自住和改善性購(gòu)房需求，“國(guó)四條”則再次明確表示“繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)”。

焦點(diǎn)：老百姓關(guān)心的是，“國(guó)四條”能否從根本上遏制瘋漲的房?jī)r(jià)？對(duì)此，業(yè)內(nèi)指出，對(duì)于當(dāng)前深陷“高燒”的樓市來(lái)說(shuō)，“國(guó)四條”釋放了清晰信號(hào)：這一劑“退燒藥”有望為樓市清熱去火，但是能否“藥到病除”還需配套相關(guān)措施。

由于樓市波動(dòng)涉及到金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，政府在調(diào)控時(shí)往往面臨兩難。“目前出臺(tái)的一系列政策，能在多大程度上遏制高房?jī)r(jià)，還需要進(jìn)一步觀察。 ”相關(guān)政策執(zhí)行是否到位也影響到調(diào)控的效果。

展望：面對(duì)國(guó)家的政策調(diào)控，明年的房?jī)r(jià)漲還是跌？這是蘇州市民普遍都比較關(guān)心的。不言自明的是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲快的地區(qū)，投機(jī)成分比較多。這些投機(jī)炒房者,利用金融杠桿等手段,不斷拉升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,不斷炒高房?jī)r(jià)。因此,政府出臺(tái)具體樓市政策的調(diào)整,能夠?qū)Τ捶科鸬綌D出效應(yīng),緩和供求關(guān)系,有助于平抑房?jī)r(jià)。

可以預(yù)期的是,只要國(guó)務(wù)院會(huì)議精神能得到徹底執(zhí)行落實(shí),一旦相關(guān)后續(xù)政策具體出臺(tái),房?jī)r(jià)瘋漲之勢(shì)應(yīng)該會(huì)得到有效“遏制”。

新政之三：提高拿地首付打擊囤地

政策： 12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是國(guó)家打出的房市具體調(diào)控第一拳。通知中規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地后首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。

解讀：囤地、炒地一直被指稱(chēng)為高房?jī)r(jià)的推手之一。 該政策的出臺(tái)可以清楚地看到, 中央對(duì)高地價(jià)導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象已經(jīng)高度重視。

打擊地價(jià)上漲預(yù)期,有效遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。今年以來(lái),地王一個(gè)接一個(gè)地產(chǎn)生。而地王的背后是房?jī)r(jià)的瘋狂。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來(lái)看,一年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%的樓盤(pán)比比皆是。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示,3月至11月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大,全國(guó)樓市一片普漲。

蘇州的情況同樣如此。杭州綠城以2.8萬(wàn)元/平方米的樓面單價(jià)拍下獨(dú)墅湖邊地塊對(duì)蘇州的樓市有著一個(gè)標(biāo)桿性意義。事實(shí)上,土地價(jià)格大幅度上漲,正是不斷推高房?jī)r(jià)的一大推手。如果政府嚴(yán)厲懲罰囤地炒地者,必然會(huì)打擊地價(jià)上漲預(yù)期,從而遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

焦點(diǎn)：那么將開(kāi)發(fā)商拿地首付提高到不低于五成后，能否有效的遏止當(dāng)前高企的房?jī)r(jià)呢？對(duì)此內(nèi)業(yè)人士表示：會(huì)有影響，但不會(huì)很大。

提高首付比例的措施其實(shí)是一把雙刃劍，可能會(huì)帶來(lái)正反兩方面的影響：提高首付比例后，短期內(nèi)土地價(jià)格可能會(huì)有所壓低。但也可能出現(xiàn)另外一個(gè)后果，就是大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的壟斷優(yōu)勢(shì)更加明顯，而不利于中小開(kāi)發(fā)企業(yè)。

展望：經(jīng)過(guò)2009年樓市的火爆，開(kāi)發(fā)商手中并不缺少資金，“受影響的只會(huì)是一些中小企業(yè)，而中小企業(yè)原本在拿地上并無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。”因此，提高首付比例政策能夠發(fā)揮什么樣的作用還有待觀察。“對(duì)高價(jià)地王給予打擊，對(duì)大量投機(jī)性住房行為進(jìn)行打擊，推出大量普通老百姓能夠接受的保障性住房，明年如果能夠做到這三點(diǎn)，那么高房?jī)r(jià)現(xiàn)象才會(huì)得到遏制。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

新政之四：五年內(nèi)非普通住宅轉(zhuǎn)讓全額征營(yíng)業(yè)稅

昨天，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)外公布了調(diào)整后的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⑷~征收營(yíng)業(yè)稅。

這份最新發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》指出，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

還有多少樓市新政出臺(tái)？

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：對(duì)如何有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)，中央在近期肯定還會(huì)出臺(tái)新的措施，除考慮采取收緊二套房貸外，征收大戶(hù)型、高檔房物業(yè)稅等也將提上議事日程。

——“差別化信貸政策”對(duì)于抑制投機(jī)性購(gòu)房是一大關(guān)鍵。明年個(gè)人房貸進(jìn)一步緊縮已成定局。

此政策2007年出臺(tái)，劍指二套房以上投資投機(jī)需求，效果甚佳。 2008年樓市低迷之際，政策轉(zhuǎn)向，對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優(yōu)惠。問(wèn)題在于，很多投資投機(jī)者趁機(jī)混進(jìn)了剛性需求中，商業(yè)銀行為搶奪個(gè)貸“蛋糕”，狼羊不分。

近期，銀監(jiān)會(huì)已要求各大商業(yè)銀行對(duì)當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面自查，其中就包括房地產(chǎn)信貸。

——在稅收方面，政策也會(huì)重點(diǎn)“關(guān)注”投資投機(jī)需求。國(guó)務(wù)院已于12月9日明確營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，打壓投資投機(jī)成本的意圖非常明顯。接下來(lái)，還會(huì)有個(gè)別的稅種可能調(diào)整。一是針對(duì)大戶(hù)型、高檔房的物業(yè)稅明年會(huì)加快推出,極有可能先在部分城市試點(diǎn)實(shí)行；二是商品住宅轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅，可能會(huì)從嚴(yán)征收；三是針對(duì)個(gè)人和開(kāi)發(fā)商的土地增值稅也可能從嚴(yán)征收。

——對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮。今年三季度以來(lái)，海外熱錢(qián)進(jìn)入香港和內(nèi)地的步伐加快，其中部分已流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，明年人民幣對(duì)美元升值壓力將進(jìn)一步加大，防范投機(jī)性外資實(shí)屬必要。

業(yè)內(nèi)指出，從近期的中央工作會(huì)議精神可以看出，2010年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇政策調(diào)控將是常態(tài)，必定勢(shì)不可擋，而且這種調(diào)控的手段將更加靈活、也將更有針對(duì)性，而調(diào)控的方法將更加多樣化、多角度化。財(cái)政的、稅收的、貨幣的、信貸的、費(fèi)用的、預(yù)售監(jiān)控的、甚至土地投放量等方面的調(diào)控政策都有極大的出臺(tái)可能。這些政策的出臺(tái)只有一個(gè)目的——劍指高房?jī)r(jià)。